聚焦土地拍卖热潮下半场 房企拿地进击路线图曝光

今年以来趋高的土地成本，为房企正逐步回升的盈利，更添一层考验。在相对宽松的信贷政策和楼市回温的影响下，扩张进程中的房企积极参与土地拍卖，成为拿下高价地的一股重要力量。其中主力，也从最初以央企、国企为主，换位为民企接棒。

  但值得注意的是，上半年开始，一线城市与核心二线城市中已经连续出现过高溢价率地块出让，这不仅影响到热点城市楼市健康发展，由此带来的外溢效应也正改变周边市场，甚至传导全国。

  下半年，信贷收紧风声渐起，土地市场热度并未消退，但已有不少房企开始警示此间风险，并作出策略调整。

  房企拿地进击路线图：资本潮头涌向中西部

  导读

  历经数小时、百轮举牌这种强度的土地拍卖，以往只在一线城市出现，且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市，而且似乎已经司空见惯。资金潮涌下，民企已接棒央企、国企成为土地市场主角，部分产业资本尤其实体产业也开始加入拿地大潮。

  一波未平，一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮，正不断从东部城市向中西部城市蔓延。

  今年7、8月份以来，土地市场在上半年的基础上继续升温。上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退，其周边的福州、佛山等区域也受到辐射。与此同时，郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新。

  在此过程中，一线城市也不曾司空见惯的场面已转移到中西部二线城市。一位曾参加“郑州郑东新区龙湖副CBD地块”拍卖的开发商向记者表示，“两块地从上午拍到下午，报价200多轮才竞出。开发商拼的不只是财力，还有体力。”

  这种激烈的竞争背后，是资本的涌动。在信达、葛洲坝等国资的热情逐渐退却后，民企成为催生高价地的主要力量。而山西省人民医院“勇夺”太原高价地的行为则表明，实体资本介入土地市场程度之深，已到了需要关切的程度。

  “拼财力更拼体力”

  8月18日，位于郑州市郑东新区的龙湖副CBD13号地、14号地进入现场拍卖，吸引了10多家房企参与竞买。这两块地从上午9点开始拍卖，一直持续到下午，场面十分焦灼。

  17时45分，在持续了8个小时竞拍后，13号地以25.54亿的价格被融创竞得，单价3.63万元/平方米创郑州历史新高。此时的竞价次数已经达到233轮。

  一个小时后，14号地以35.1亿的价格竞出，得主为北京览秀城置业有限公司。这宗土地的楼面价达到3.69万元/平方米，刷新了刚刚创下的郑州地价纪录。

  对于郑州土地市场而言，令人咋舌的不仅是价格，还有这场马拉松式的拍卖。上述参与竞买的房企人士向21世纪经济报道记者表示，坚持到最后的人几乎都“精疲力尽”。

  今年8月以来，这样的场面不断在二三线城市上演。

  8月9日，武汉。杨春湖商务区三宗地块集中出让。其中，74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺，最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得，楼面地价1.43万元/平方米，溢价率185%。

  8月24日，佛山。经过近4个半小时193轮竞拍，万科以4.06亿元竞得南海金融高新区商务地，折合楼面价4091元/平方米，溢价196.5%。同日，经过2个半小时101轮报价，雅居乐以8.3亿元竞得三水西南街道广海大道旁商住用地，折合楼面价3685.6元/平方米，创下三水区历史之最，溢价173%。

  8月26日，珠海。经过两个小时292轮报价，珠海科技创新海岸北围片区的一宗住宅用地被雅居乐竞得，溢价率达到522%，单价28000元/平方米创下珠海地价纪录。但随后，该纪录就被同一批出让的其他地块打破。

  这种高强度的土地拍卖，以往只在一线城市出现，且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市，而且似乎已经司空见惯。

  涌入二三线城市

  这一系列反常现象的出现，都在说明一个问题：资本大潮已至。

  本轮土地市场的回暖，几乎与房地产市场升温同步。2015年下半年以来，土地市场明显回暖，一线城市成为企业抢地的“主战场”，地价也不断攀高。

  今年年初，随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压，南京、苏州、合肥、厦门等东部二线城市接棒，无论房价和地价，都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”，除苏州未纳入统计外，在国家统计局的70大中城市房价数据中，南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三（今年3月-7月）。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，这些城市之所以集中产生高价地，一方面是由于北京等一线城市缩小了供地规模；另一方面则由于东部“强二线城市”的去化周期偏小，整体市场处于严重的供不应求状态。

  事实上，从今年5月开始，商品房交易已明显降温。统计局数据显示，到今年7月，商品房销售额和销售面积增速已降至今年以来新低。但土地市场丝毫没有冷却，且今年下半年，随着南京、厦门等地强化政策打压，这种浪潮正在向热点城市的周边区域，以及中西部二线城市蔓延。

  比如福州在今年8月11日诞生一宗高价地，得主为阳光城，单价达到4.5万元/平方米，高出福州当前最贵的豪宅售价。

  8月19日，成都龙泉驿诞生区域高价地，楼面价6562元/平方米，溢价率150%。8月24日，山西省人民医院击败万科，获取太原一块高价地。地块楼面价为8075.51元/平方米，溢价率48%。

  尽管如此，一线城市和“强二线城市”也并不平静。在上海浦东诞生一宗单价达14万元的高价地之后，8月26日，广州黄埔区一宗地块以27274元/平方米的价格竞出，创该区域新高。同日，厦门集美、同安、翔安的区域楼面价全部被刷新。

  根据中原地产统计，截至8月25日，今年全国共诞生208宗溢价率超过50%的地块，分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。其中，苏州诞生28宗，数量最多；上海、南京、合肥、杭州均诞生20宗以上；天津、武汉、佛山、郑州也较集中。

  风险不断累积

  对于这种情形，张大伟指出，根本原因在于“资金潮下的资产荒”。一方面，资金成本低，加之房企销售业绩向好，使企业的资金状况较为充裕；另一方面，实体经济不振，房地产的资产价值更加凸显。

  除价格高、诞生密集外，还有两个特征值得警惕。“以前都是国企拿高价地，最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，总体来说，国企的资金实力强于民企，其拿地行为也往往带有国有资产保值性质，具有一定个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断，具有普遍参考价值。

  这种说法不无道理。今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝等央企，近期动作已明显放缓。而包括上海新晋高价地得主融信在内，民企已成为土地市场主角。

  另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来，前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录，还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。

  最引人瞩目的当属太原高价地得主山西省人民医院。据《山西晚报》报道，山西省人民医院竞买该地块的资金都为自筹资金。而该宗土地的性质为住宅、商业，并非医疗用地。

  业内人士普遍表示，这种情况反映出，房地产对其他产业的吸附能力越来越强，尤其是实体产业。该现象值得警惕。

  上海于近期暂停了四块土地出让，并传出将实施更严厉调控的“风声”。但在张大伟看来，此举只能将拿地浪潮引向其他区域。

  在“资产荒”局面未能改善的前提下，高价地风险只能不断累积。张大伟表示，对于一二线城市来说，未来一年房价上涨不超过50%，拿下高价地的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些地块都将面临巨大的资金压力与入市难度。

                                   来源--21世纪经济报道